楼市“淮五条”自1月25日起正式执行，至今已有半个月，政策效应如何?市场反应又如何?记者昨天据此进行了采访。从记者掌握的成交数据来看，自“淮五条”实施以来，淮安楼市快速降温，呈现出量价齐跌的情况。

数据显示，1月25日以来，淮安市商品住宅销售27.38万平方米，销售均价4515元/平方米，其中市区商品住宅销售14.58万平方米，销售均价5299元/平方米，成交面积及成交均价较新政之前均双双回落，房价快速上涨的势头得到了较好遏制。

成交量 新政前后住宅成交量差了几倍

“政策执行的第二天，我们这边就有客户来退房了，不过这种情况比较少。”在市区翔宇大道沿线的一家楼盘，销售人员告诉记者，最近来看房买房的人确实少了些，“就目前来看，政策更多地是对购房预期产生了影响，但对我们的影响不大，主要是我们也没什么房子可卖了”。

“我们这边也就剩几套住宅了，其他都是公寓。”当天下午，在淮海南路与解放路路口的一家楼盘，偌大的销售大厅内仅有两位销售人员，不见一个看房客。销售人员告诉记者，他们的楼盘开盘两三年时间，去年卖得最好，截至今年1月份，房子已经基本卖得差不多了，“就剩这三四套房，反正慢慢卖也不着急”。她还说，剩下的房子每平方米单价不低于7700元，“这一轮涨了有一千多元(每平方米)”。

“我们是去年12月份开盘的，先开了一栋楼180套房源，几乎两个多小时就卖完了。”位于生态新城的一家楼盘负责人告诉记者，现在他们还有一栋楼87套房源，“行情太火，本来是计划留到今年卖的，结果遇到了新政，价格不让涨了，那就慢慢卖吧，一边卖一边看看政策怎么走，反正也不急”。

一份官方统计数据显示，今年以来淮安市商品住宅销售167.85万平方米(1月至2月8日按39天计算，每天成交4.3万平方米，若再剔除新政后的15天，此前每天成交5.85万平方米)，1月25日新政以来销售27.38万平方米(新政半月15天，每天成交1.83万平方米，仅为新政前的31.3%)，其中市区(不含洪泽区)销售123.49万平方米，1月25日以来销售14.58万平方米，仅相当于新政前的21.4%。由此可见，新政之后，住房成交量呈现出了明显回落的态势。

成交价 新政后房价总体出现了回落

量总是先于价格而动，特别是新政在“普通商品住房售价备案制”中明确要求“首次销售的项目，备案均价参照周边同类型、同品质楼盘;非首次销售的项目，备案均价不得高于上次均价;实行价格备案前已取得预售许可的，成交均价原则上不得高于2017年1月份的成交均价。”这就类似于一种限价、控价政策，目的是遏制此前快速上涨的房价。

数据也显示，今年以来，淮安市商品住宅销售均价为5117元/平方米，1月25日以来的销售均价为4515元/平方米，今年以来市区商品住宅销售均价为5621元/平方米，1月25日以来的销售均价为5299元/平方米。新政后，在限价、控价政策的影响下，住宅销售价格出现较明显回落。

另据了解，2016年淮安市商品住房成交均价为4719元/平方米，其中市区为5153元/平方米。对比这一价格，新政后的淮安市住宅均价已经低于去年水平，而市区仍略高于去年。这也说明政策“遏制房价快速上涨”的初衷，目前来看起到了立竿见影的效果。

不过，值得关注的一种现象是，房地产商应对新政也会采取“变相降价”的对策。有房地产商负责人就告诉记者，由于受制于不能高于此前均价的影响，开发商可以先拿出低楼层、低价格的房源进行售卖，而把好的房源留存起来，以观政策走向。比如，一栋高层住宅可以划设为高层、中层和低层，并按三个价格区间进行定价，然后先把低楼层拿出来卖，价格自然也就比均价低了。

后市 市场观望气氛又起

“买房的、卖房的，现在大家也都在看。”水渡口中央商务区一家楼盘的销售顾问告诉记者，“政策出来之后，市场认为政府开始出手了，买房人也形成了一定的观望气氛”，这对改善型住房需求人群，尤其是对投资投机人群的影响会比较大，“毕竟有的人是可买可不买的，即便是有的刚需客户也会选择等一等看一看”。

根据一份数据显示，2016年以来，淮安市累计购房居民135860人次，其中本省外市居民15482人次、外省居民9722人次，分别占到11.40%和7.16%，而自1月25日新政以来，淮安市累计购房居民4103人次，其中本省外市居民239人次、外省居民249人次，分别占到5.83%和6.07%;2016年以来，市区(不含洪泽区)累计购房居民101064人次，其中本省外市居民12485人次、外省居民6453人次，分别占到12.35%和6.38%，新政以来，市区累计购房居民1988人次，其中本省外市居民143人次、外省居民121人次，分别占到7.19%和6.08%。这些都说明，“外地人”的购房积极性在下降，而这部分人当中可能就含有一定数量的投资投机买房人。

“新政实施的时间较短，市场的短期行为并不足以代表长远的情况，因此还需要进一步观察政策影响的深度和广度。”位于生态新城的一家楼盘负责人告诉记者，新政对新近或即将开盘的开发商的影响肯定会更大一些，这是因为新盘开发商对资金的回笼会更迫切些，而对于老盘尤其是去年大卖的楼盘而言，他们对资金的需求不会那么大，“他们可能会跟政策熬时间”。与此同时，政府的“工具箱”里同样储备了大量的政策工具，一旦达不到预期目的，后续政策也会跟上。因此，楼市新政“淮五条”也只是市场博弈的开始，今后一个时期的楼市量价之变，将在很大程度上决定楼市的松紧和走向。（记者 卜英宝 通讯员 吴修锋 丁曙明）

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